1015 부동산 대책 핵심 정리, 서울 전역 규제로 뭐가 달라질까?

“이번 규제의 장기적인 목적이 무엇인지 궁금하지 않으신가요? 저와 함께 확인해보시죠”

1015 부동산 대책 정부가 세 번째 부동산 대책을 꺼내들었습니다. 6·27 대출 규제, 9·7 공급 대책에 이어 불과 한 달 만에 또 다시 강력한 카드를 내민 거죠. 이번엔 뭐가 다를까요? 솔직히 말하면 ‘데자뷔’입니다.

문재인 정부 시절 우리가 경험했던 그 규제의 패턴이 다시 돌아왔어요. 다만 이번엔 속도가 훨씬 빠릅니다. 그만큼 정부가 절박하다는 뜻이기도 하죠.

1015 부동산 대책 다시 규제지역으로 돌아가는 이유

정부가 왜 또 규제를 꺼내들었을까요? 답은 간단합니다. 이전 대책들이 먹히지 않았기 때문이죠. 6·27 대책으로 대출을 조였고, 9·7 대책으로 공급을 늘리겠다고 했지만 집값은 여전히 불끈불끈 올라갔습니다.

집값 급등의 실체

특히 서울 성동·마포·광진 같은 한강벨트 지역이 문제였어요. 이른바 ‘노도강·금관구’ 지역이죠. 강남은 이미 비싸니까 그 주변으로 수요가 쏠리면서 가격이 치솟은 겁니다.

여기에 글로벌 금리 인하 기대감까지 더해지면서 “지금 안 사면 나만 손해”라는 막차 심리가 시장을 지배했습니다. 실제로 현금 유동성이 늘어나면서 대출 규제만으로는 투기 수요를 막을 수 없었던 거죠.

과거 규제의 재림

이번 규제가 낯설지 않은 이유는 2017년 8·2 대책과 판박이이기 때문입니다. 당시에도 집값이 오르자 정부는 규제지역을 확대 지정했어요. 그 결과 거래량은 잠시 얼어붙었지만 가격 상승을 완전히 막지는 못했죠.

역사는 반복됩니다. 다만 이번엔 서울 전역을 한 번에 묶어버렸다는 점에서 과거보다 훨씬 강력합니다. 청년대출 알아보기를 참고하세요.

1015 부동산 대책이 집값 안정화 방안인 이유

정부는 이번 대책을 통해 가수요 차단과 실거주 중심 시장 재편이라는 두 마리 토끼를 잡으려 합니다. 말은 그럴싸하죠. 실제로 효과가 있을까요?

가수요 차단 메커니즘

이번 대책의 핵심은 “돈을 빌려서 집 사는 걸 최대한 어렵게 만들자”입니다. 규제지역으로 지정되면 무주택자의 LTV가 70%에서 40%로 뚝 떨어지고, 유주택자는 아예 주담대를 받을 수 없게 됩니다.

전세대출로 갭투자 하는 것도 원천 차단했어요. 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 살 때 전세대출이 있으면 회수당하고, 새로 전세대출도 못 받습니다. 외부 링크로 국토교통부 공식 발표자료를 확인할 수 있습니다.

구분	규제 전	규제 후
무주택자 LTV	70%	40%
유주택자 주담대	가능	불가
전세대출 갭투자	가능	3억 초과 아파트 불가
스트레스 금리	1.5%	3%

실거주 중심 시장 재편

토지거래허가구역, 이른바 토허제도 부활했습니다. 10월 20일부터 서울 전역과 경기 12개 지역에서 일정 면적 이상 토지를 사려면 지자체 허가를 받아야 해요. 그것도 실거주 의무 2년을 약속해야 합니다.

이게 뭘 의미하냐면, 단기 차익을 노린 투자가 사실상 불가능해진다는 겁니다. 집을 사도 2년은 꼼짝없이 살아야 하니까요. 조합원 지위양도도 막혔고, 재건축 조합원당 주택 공급도 1주택으로 제한됐습니다.

1015 부동산 대책으로 대출, 세금, 규제에는 어떤 변화가 있을까?

자, 이제 본격적으로 우리 지갑에 직접적인 영향을 미치는 내용들을 파헤쳐 볼까요? 크게 대출, 세금, 규제 세 가지 축으로 나눠서 살펴보겠습니다.

대출 규제 변화 총정리

먼저 주택담보대출 한도가 집값에 따라 차등 적용됩니다. 15억 이하는 기존처럼 6억까지 가능하지만, 15억 초과 25억 이하는 4억, 25억 초과는 2억으로 뚝 떨어집니다. 이거 정말 큰 변화예요.

스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 두 배 올랐습니다. 이게 무슨 뜻이냐면, 대출 심사할 때 “나중에 금리가 3% 더 오를 수도 있다”고 가정하고 계산한다는 거죠. 당연히 대출 한도는 줄어들 수밖에 없습니다.

주택 가격	대출 한도	비고
15억 이하	6억	기존 유지
15억 초과 25억 이하	4억	2억 감소
25억 초과	2억	4억 감소

전세대출에도 DSR 규제가 적용됩니다. 10월 29일부터 수도권과 규제지역에서 1주택자가 전세대출을 받으면 이자 상환액이 DSR에 포함돼요. 연소득 5000만 원인 사람이 2억 전세대출을 받으면 DSR이 최대 14.8%포인트 올라갑니다.

단, 보금자리론이나 신생아 특례대출 같은 정책성 대출은 예외입니다. 정부도 서민과 신혼부부까지 죄다 죽일 순 없으니까요. 더 자세한 대출 규제 내용은 핀다 부동산 대출 가이드에서 확인하세요.

세금 정책의 향방

세금은 이번엔 손을 안 댔습니다. 정확히는 못 댔다는 표현이 맞겠네요. 내년 지방선거가 있어서 보유세 올리는 건 정치적으로 부담스러웠던 거죠.

하지만 정부는 암묵적으로 경고했습니다. “이번 대책으로도 집값이 안 잡히면 세금 카드를 꺼낼 수밖에 없다”고요. 구윤철 부총리는 “어떤 정책 수단도 사용할 수 있다”며 강한 의지를 내비쳤어요.

현재로선 규제지역 다주택자 취득세가 중과됩니다. 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%죠. 양도세도 2주택은 기본세율에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 다만 양도세 중과는 내년 5월까지 유예됩니다.

규제지역 확대의 파급효과

서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)이 규제지역으로 묶였습니다. 무려 아파트 230만 가구가 영향을 받게 됐죠.

규제지역으로 지정되면 청약 재당첨 제한, 분양권 전매 제한, 다주택자 세금 중과 등이 일괄 적용됩니다. 토허제가 걸린 지역은 더 심합니다. 집을 사도 2년간 팔 수 없고 실거주 의무까지 있으니까요.

문제는 풍선효과입니다. 규제지역이 아닌 곳으로 수요가 튈 가능성이 크거든요. 실제로 과거 8·2 대책 때도 거래량만 얼어붙었지 근본적인 수요는 사라지지 않았습니다. 부동산 전망 분석에서 지역별 전망을 확인해보세요.

1015 부동산 대책 핵심요약

자, 지금까지 장황하게 설명했지만 핵심만 뽑아볼까요? 이번 1015 부동산 대책을 한 줄로 요약하면 이렇습니다.

“돈 빌려서 집 사는 거 확실하게 막고, 실거주 아니면 아예 못 사게 만들겠다.”

구분	주요 내용	시행일
규제지역 확대	서울 전역 + 경기 12개 지역	10월 16일
토지거래허가구역	실거주 의무 2년	10월 20일
주담대 한도	15억 초과 시 4억/2억으로 축소	10월 16일
스트레스 금리	1.5% → 3%	10월 16일
전세대출 DSR	1주택자 이자상환분 포함	10월 29일
다주택자 취득세	2주택 8%, 3주택 이상 12%	10월 16일

정부의 의도는 명확합니다. 투기 수요는 확실하게 죽이고, 실수요자만 집을 살 수 있게 만들겠다는 거죠. 문제는 이게 과연 효과가 있을까 하는 점입니다.

과거 사례를 보면 규제는 거래량만 얼리고 근본적인 수요는 못 잡았어요. 오히려 풍선효과만 만들었죠. 이번에도 비슷할 가능성이 큽니다. 규제가 없는 지역으로 수요가 몰릴 테니까요.

그렇다면 우리는 어떻게 대응해야 할까요? 패닉에 빠져서 급하게 집을 사는 건 최악의 선택입니다. 냉정하게 내 상황을 파악하고, 투자가 아닌 실거주 목적이라면 지금이 오히려 좋은 타이밍일 수 있어요. 거래량이 줄면 협상력이 생기니까요.

내집마련을 고민 중이라면 적극적으로 매물을 찾아다니세요. 토허제 지역은 실거주할 사람만 살 수 있으니 경쟁자가 줄어듭니다. 투자 목적이라면? 서두르지 마세요. 규제 밖 지역에서 최선의 매물을 찾는 게 더 현명합니다.

기억하세요. 기회는 늘 준비된 사람에게 찾아옵니다. 규제가 우리를 망치는 게 아니라, 이해하지 못한 채 급하게 움직이는 순간 진짜 위험이 시작되는 겁니다. 정보는 데일리바이트 부동산 분석에서도 확인할 수 있어요.

자주 묻는 질문

1015 부동산 대책 핵심 정리를 마무리하며, 한 가지만 기억하세요. 규제는 언제나 양날의 검입니다. 투기 수요를 잡는다는 명분은 좋지만, 실수요자까지 피해를 보는 경우가 많습니다. 중요한 건 내 상황을 정확히 파악하고 감정이 아닌 이성으로 판단하는 겁니다. 시장은 늘 변하지만, 원칙을 지키는 사람만이 결국 살아남습니다.

본 글은 정보 제공 목적이며, 투자 결정은 본인의 판단과 책임하에 이루어져야 합니다.